Menurut Pasal 1162 KUH Perdata, hipotek merupakan hak kebendaan atas benda tidak bergerak yang dipakai sebagai jaminan pelunasan utang atau perikatan. Meski begitu, pemakaian istilah hipotek sekarang perlu Anda cermati karena jaminan atas tanah sudah memakai mekanisme Hak Tanggungan.
Istilah hipotek aslinya dari hypotheca, konsep jaminan dalam hukum Romawi. Dalam percakapan harian, orang sering mengaitkan istilah ini dengan pinjaman untuk beli rumah. Padahal dalam konteks hukum Indonesia saat ini, KPR atas tanah dan bangunan tidak memakai hipotek, melainkan Hak Tanggungan.
Lalu apa sebenarnya hipotek, apa saja objeknya, dan bagaimana cara kerjanya? Simak penjelasannya berikut ini.
Apa Itu Hipotek?
Secara hukum, hipotek adalah hak kebendaan atas barang tidak bergerak yang dijadikan jaminan dalam pelunasan suatu perikatan.
Sederhananya, kreditur memegang hak jaminan atas objek tertentu untuk menjamin pelunasan utang. Kalau debitur tidak memenuhi kewajibannya, objek jaminan bisa dieksekusi sesuai ketentuan hukum untuk dipakai melunasi utang.
Konsep ini beda dengan perjanjian utang biasa. Hipotek tergolong jaminan kebendaan, sehingga hak jaminannya melekat pada objek yang dijaminkan.
Namun Anda jangan buru-buru menyamakan hipotek dengan KPR. Dalam sistem hukum Indonesia sekarang, tanah dan benda yang berkaitan dengan tanah sudah masuk rezim Hak Tanggungan.
Dasar Hukum Hipotek di Indonesia
Hipotek dalam KUH Perdata
Dasar pengertian hipotek ada di Pasal 1162 KUH Perdata.
Pasal itu menempatkan hipotek sebagai hak kebendaan atas barang tidak bergerak untuk mengambil pelunasan suatu perikatan dari benda yang dijadikan jaminan. Ketentuan hipotek dalam KUH Perdata juga berkaitan dengan beberapa pasal lain yang mengatur objek, pembebanan, dan pelaksanaannya.
Namun tidak semua ketentuan lama tentang hipotek masih berlaku untuk tanah.
Pergeseran ke Hak Tanggungan untuk Tanah
Perubahan penting terjadi setelah Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah berlaku.
UU itu menyatakan bahwa ketentuan mengenai Hypotheek dalam Buku II KUH Perdata sepanjang berkaitan dengan pembebanan hak tanggungan atas tanah dan benda yang berkaitan dengan tanah tidak berlaku lagi. Sebagai gantinya, jaminan atas hak atas tanah memakai Hak Tanggungan.
Hak atas tanah yang bisa dibebani Hak Tanggungan antara lain Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, serta jenis Hak Pakai tertentu yang memenuhi persyaratan. Hak Milik atas Satuan Rumah Susun juga bisa menjadi objek Hak Tanggungan.
Jadi ketika Anda menjaminkan rumah atau tanah kepada bank dalam pembiayaan KPR, istilah hukum yang tepat adalah Hak Tanggungan, bukan hipotek.
Ciri-Ciri Hipotek
Objeknya Benda Tidak Bergerak
Secara konseptual, hipotek berkaitan dengan jaminan atas benda tidak bergerak.
Namun setelah munculnya berbagai aturan khusus, objek hipotek yang masih dipakai dalam praktik Indonesia menjadi lebih terbatas. Salah satu contoh utamanya adalah kapal yang sudah memenuhi persyaratan pendaftaran.
Karena itu, definisi “hipotek = jaminan tanah” sudah tidak tepat untuk menggambarkan hukum jaminan Indonesia saat ini.
Bersifat Kebendaan dan Mengikuti Objeknya
Hipotek adalah hak kebendaan, artinya jaminan tersebut melekat pada objek yang dibebani, bukan sekadar janji pribadi antara debitur dan kreditur.
Sifat ini memberikan posisi hukum tertentu kepada pemegang jaminan ketika debitur tidak memenuhi kewajibannya.
Dalam praktiknya, pembebanan juga harus memenuhi ketentuan pencatatan atau pendaftaran agar keberadaan hak jaminan bisa diketahui dan punya kedudukan hukum yang jelas. Prinsip ini dikenal antara lain melalui asas publiciteit dan specialiteit.
Memberi Hak Didahulukan bagi Kreditur
Jaminan kebendaan memberikan kedudukan tertentu kepada kreditur pemegang jaminan ketika objek tersebut harus dieksekusi.
Dalam konteks hipotek kapal, UU Pelayaran secara khusus menyebut hipotek sebagai hak agunan kebendaan yang memberikan kedudukan diutamakan kepada kreditur tertentu dibanding kreditur lainnya.
Objek yang Bisa Dijadikan Hipotek
Bagian ini penting karena banyak informasi tentang hipotek masih memakai pengertian lama.
Untuk tanah dan bangunan yang berkaitan dengan tanah, mekanisme yang berlaku adalah Hak Tanggungan berdasarkan UU No. 4 Tahun 1996.
Sementara itu, salah satu objek hipotek yang secara jelas masih diatur adalah kapal yang telah didaftarkan dalam Daftar Kapal Indonesia. UU Pelayaran mengatur bahwa kapal yang sudah didaftarkan bisa dijadikan jaminan utang dengan pembebanan hipotek.
Hukumonline juga menjelaskan bahwa dalam praktik hukum Indonesia saat ini, objek hipotek yang digunakan secara spesifik adalah kapal.
Beberapa referensi hukum juga membahas kemungkinan pembebanan hipotek pada pesawat atau helikopter berdasarkan UU Penerbangan. Namun karena rezim jaminannya punya aturan tersendiri, objek tersebut tidak sebaiknya disamakan begitu saja dengan hipotek tanah.
Jadi kalau Anda menemukan informasi yang menyebut rumah atau tanah sebagai objek hipotek, periksa tanggal dan konteksnya. Untuk jaminan tanah dalam hukum Indonesia saat ini, rujukannya adalah Hak Tanggungan.
Perbedaan Hipotek, Hak Tanggungan, dan Gadai
Ketiganya sama-sama berkaitan dengan jaminan utang, tetapi objek dan dasar hukumnya berbeda.
| Jenis Jaminan | Objek Utama | Dasar Hukum |
|---|---|---|
| Hipotek | Antara lain kapal yang telah memenuhi ketentuan pendaftaran | KUH Perdata dan aturan khusus seperti UU Pelayaran |
| Hak Tanggungan | Hak atas tanah dan benda yang berkaitan dengan tanah | UU No. 4 Tahun 1996 |
| Gadai | Benda bergerak yang diserahkan kepada kreditur sebagai jaminan | Pasal 1150 KUH Perdata |
Dalam gadai, misalnya, barang bergerak berada dalam penguasaan kreditur sebagai bagian dari mekanisme jaminan. Sementara Hak Tanggungan dipakai untuk menjamin hak atas tanah tertentu tanpa mengubah kepemilikan tanah menjadi milik kreditur.
Hipotek dan KPR: Apa Hubungannya?
Inilah salah satu miskonsepsi yang paling sering muncul.
Dalam percakapan sehari-hari, KPR sering disebut memakai “hipotek” karena pembiayaannya berkaitan dengan rumah yang dijadikan jaminan. Bahkan sejumlah artikel perbankan masih memakai istilah hipotek dalam pengertian umum untuk menjelaskan pembiayaan rumah.
Namun secara hukum pertanahan Indonesia, jaminan atas tanah dan bangunan yang berkaitan dengan tanah dalam KPR memakai Hak Tanggungan.
UU No. 4 Tahun 1996 secara tegas menggantikan ketentuan Hypotheek atas tanah dengan rezim Hak Tanggungan.
Jadi keduanya memang sama-sama berkaitan dengan utang yang dijamin aset, tetapi hipotek dan Hak Tanggungan bukan istilah yang bisa dipertukarkan begitu saja.
Cara Kerja Hipotek
Cara kerja hipotek pada dasarnya berawal dari adanya utang yang kemudian dijamin dengan objek tertentu.
Proses Pembebanan dan Pendaftaran
Pertama, terdapat perikatan atau utang yang perlu dijamin.
Kemudian, objek yang memenuhi persyaratan dibebani hak jaminan melalui mekanisme yang ditentukan peraturan terkait.
Untuk hipotek kapal, kapal harus terlebih dahulu terdaftar dalam Daftar Kapal Indonesia. Pembebanan hipotek dilakukan melalui akta oleh pejabat pendaftar dan pencatat balik nama kapal di tempat kapal didaftarkan. Setelah akta diterbitkan, penerima hipotek memperoleh Grosse Akta Hipotek yang memiliki kekuatan eksekutorial.
Pendaftaran menjadi penting karena hak jaminan bukan hanya menyangkut hubungan antara debitur dan kreditur. Pihak ketiga juga perlu bisa mengetahui adanya beban jaminan terhadap objek tersebut.
Apa yang Terjadi Jika Debitur Gagal Bayar?
Kalau debitur tidak memenuhi kewajibannya, kreditur pemegang jaminan bisa menggunakan hak eksekusinya sesuai ketentuan yang berlaku.
Pada hipotek kapal, UU Pelayaran memberikan kekuatan eksekutorial pada Grosse Akta Hipotek. Hukumonline menjelaskan bahwa kekuatan tersebut bisa menjadi dasar bagi pemegangnya untuk melakukan eksekusi tanpa harus terlebih dahulu mengajukan gugatan.
Dalam praktiknya, bentuk dan prosedur eksekusi tetap bergantung pada objek jaminan serta aturan khusus yang mengaturnya.
Untuk itu, menggunakan aset sebagai jaminan bukan sekadar formalitas. Kalau kewajiban tidak dipenuhi, aset yang dijaminkan memang memiliki konsekuensi hukum yang bisa berujung pada eksekusi.
Terbebani Cicilan dengan Jaminan Aset? Ini yang Bisa Anda Lakukan
Pinjaman dengan jaminan aset perlu dihitung dengan hati-hati sejak awal. Jangan hanya melihat apakah cicilan bulanannya masih terasa ringan, tetapi perhatikan juga kemampuan membayar sampai akhir tenor.
Kalau cicilan mulai berat atau kewajiban sudah menumpuk dari berbagai sumber, langkah pertama adalah memetakan seluruh utang dan kemampuan pembayaran Anda.
Untuk utang tanpa agunan seperti kartu kredit, KTA, pinjaman online, atau paylater, Program Dana Talangan FLIN bisa menjadi salah satu opsi yang bisa Anda konsultasikan. Program ini membantu menggabungkan beberapa kewajiban menjadi satu rencana pembayaran melalui mitra lembaga keuangan, dengan proses analisis terlebih dahulu.
Namun program tersebut bukan solusi untuk mengabaikan kewajiban atau menghapus jaminan yang sudah dibebankan. Kalau utang Anda berkaitan dengan aset yang dijaminkan, pahami dulu status dan ketentuan perjanjian Anda sebelum mengambil keputusan.
Di sisi lain, kalau ingin mengetahui opsi yang mungkin sesuai dengan kondisi Anda, Anda bisa melakukan konsultasi dengan FLIN terlebih dahulu. Yuk, konsultasi sekarang secara GRATIS.
Pelajari hal lainnya seputar istilah keuangan lewat artikel di bawah ini:
