Sering kali kita melihat angka keuntungan besar dalam sebuah bisnis dan langsung merasa yakin. Tapi jujur saja, angka itu belum tentu mencerminkan nilai yang sebenarnya. Pertanyaan yang paling mendasar adalah: kalau kita bakal dapat uang itu sekian tahun lagi, nilainya kalau dihitung hari ini tuh sebenarnya berapa sih?
Di sinilah para investor dan analis biasanya pakai metode Discounted Cash Flow (DCF). Gampangnya, metode ini bantu kita menilai apakah sebuah investasi beneran layak atau nggak, berdasarkan perkiraan uang yang masuk di masa depan tapi ditarik ke nilai sekarang. Jadi, kita nggak cuma pakai asumsi kosong.
Biar nggak bingung, yuk kita bedah bareng-bareng apa itu DCF, gimana cara hitungnya, sampai contoh simpelnya di bawah ini.
Apa Itu Discounted Cash Flow?
Sebenarnya konsep DCF itu simpel. Ini adalah cara valuasi untuk mencari “harga wajar” sebuah bisnis atau investasi. Caranya? Dengan melihat perkiraan uang (arus kas) yang bakal dihasilkan di masa depan, lalu kita hitung mundur ke nilai uang saat ini.
Intinya, DCF menjawab satu kegalauan: “Uang yang bakal gue dapet di masa depan itu, kalau dinilai pakai kondisi hari ini, harganya berapa?”
Kenapa harus dihitung ulang? Karena kita semua tahu kalau uang Rp1 juta hari ini jauh lebih berharga daripada Rp1 juta di tahun depan. Makanya, arus kas masa depan itu perlu “didiskon” pakai tingkat pengembalian tertentu.
Metode ini jadi andalan banyak orang—mulai dari investor saham sampai pemilik bisnis—buat mutusin apakah sebuah proyek itu kemahalan atau emang potensial.
Ngomong-ngomong soal arus kas, logika yang sama sebenarnya berlaku buat keuangan pribadi kita. Kalau ngerasa cicilan mulai berat dan arus kas berantakan, FLIN bisa bantu kamu menata semuanya biar lebih masuk akal dan nggak sesak di depan. Coba deh konsultasi gratis dulu!
Kenapa DCF Itu Penting?
DCF bukan cuma soal hitung-hitungan rumit di Excel, tapi soal dasar ngambil keputusan yang masuk akal.
Pertama, DCF bantu kita nemuin “nilai asli” sebuah aset, tanpa terpengaruh sama harga pasar yang kadang lagi goreng-gorengan atau sentimen orang yang berubah-ubah. Jadi kita tahu, ini barang lagi murah atau malah kemahalan.
Baca juga : Free Cash Flow: Apa Itu dan Kenapa Lebih Penting dari Sekadar Laba?
Kedua, kita jadi punya perbandingan yang jelas. Kalau ada dua pilihan investasi, kita nggak cuma liat janji manis pertumbuhannya aja, tapi liat potensi uang riil yang bakal masuk ke kantong.
Dan buat yang punya usaha sendiri, DCF ini kunci banget kalau mau ekspansi atau beli aset baru. Kita jadi bisa liat, langkah ini beneran bakal kasih nilai tambah jangka panjang atau malah cuma bakar duit.
Konsep Dasarnya Cuma Dua
Sebelum pusing liat rumus, kamu cuma perlu paham dua hal ini:
- Nilai Waktu Uang (Time Value of Money): Uang sekarang lebih berharga karena bisa diputar lagi buat investasi atau sekadar buat jaga-jaga dari inflasi. Jadi, uang di masa depan nggak bisa kita telan mentah-mentah angkanya.
- Proyeksi Arus Kas: Kita harus punya estimasi berapa uang yang bakal dihasilkan bisnis ini dalam 5 sampai 10 tahun ke depan. Tapi ingat, perkiraannya harus realistis, jangan terlalu optimis biar hasilnya nggak bias.
Rumus Simpel DCF
Kalau mau ditulis secara teknis, rumusnya begini:
DCF = Σ (Arus Kas Tahun ke-n / (1 + r)ⁿ)
- Arus Kas: Uang bersih yang masuk di periode itu.
- r (discount rate): Tingkat pengembalian yang kita mau atau tingkat risiko.
- n: Tahun ke berapa.
Logikanya begini: makin tinggi risikonya, biasanya discount rate-nya makin gede, yang ujung-ujungnya bikin nilai investasinya sekarang kelihatan lebih kecil. Wajar, kan? Risiko gede harusnya dibayar dengan harga yang lebih masuk akal.
Contoh Biar Kebayang
Katakanlah ada sebuah usaha yang diprediksi bakal kasih kamu uang Rp100 juta tiap tahun selama 3 tahun ke depan. Kita pakai tingkat diskonto 10%.
Mari kita hitung nilai “sekarang”-nya:
- Tahun 1: 100 juta / (1 + 10%)¹ = ± Rp90,9 juta
- Tahun 2: 100 juta / (1 + 10%)² = ± Rp82,6 juta
- Tahun 3: 100 juta / (1 + 10%)³ = ± Rp75,1 juta
Total Nilai DCF ≈ Rp248,6 juta
Baca juga: Awas, Ini Dampak Negatif Konsumerisme Untuk Hidup Anda!
Jadi, kalau bisnis itu ditawarkan ke kamu dengan harga di bawah Rp248,6 juta, secara teori itu tawaran yang menarik. Tapi kalau harganya jauh di atas itu, mending pikir-pikir lagi deh.
DCF itu alat bantu biar kita bisa melihat kenyataan, bukan cuma tergiur angka besar yang masih jauh di depan. Ini soal seberapa “bernilai” uang itu buat kita hari ini.
Prinsip ini juga yang harusnya kita pakai buat ngelola duit sendiri. Cicilan yang kelihatannya kecil sekarang bisa jadi bom waktu kalau arus kas kita nggak direncanain dengan matang.
Kalau kamu mulai ngerasa keuangan makin sesak gara-gara cicilan yang numpuk, nggak ada salahnya buat tata ulang kewajiban kamu daripada nambah utang baru. Di FLIN, kamu bisa ngobrol santai buat cari solusi cicilan yang lebih ringan dan terstruktur. Yuk, klik tombol di bawah buat konsultasi gratis!